Im Regelfall dürfte der Mieterausbau der Bereich sein, bei dem das Asset Management am meisten richtungsweisende, technische Entscheidungen zu tragen hat.
Am Beispiel eines Büroausbaues wird deutlich welche Kriterien für die adäquate Lösung eine Rolle spielen:
Mietpreiskalkulation
Ausganspunkt ist der für das Objekt erzielbare Quadratmetermietpreis. Beeinflusst wird dieser durch:
- generelle Immobilienmarkt-Situation
- objektspezifische räumliche Lage
- Klassifikation des Objektes und Reputation des Betreibers/Owners
- Bestehende Mieterstruktur
- Auslastung des Gebäudes
und last but not least
- maximale zusammenhängende Größe der anzubietenden Fläche
- Dauer des Mietvertrages
- Ausbaustandard
Sollte ein ernsthafter Mietinteressent bereits am Tisch sitzen, so fokussiert sich die Verhandlung im Wesentlichen auf die drei letztgenannten Punkte, bevor es an die finalen Mietpreisverhandlungen geht.
Natürlich muss schon bei der Vermarktung ein Mietpreis genannt werden, sowie die Höhe der Nebenkosten, ohne im Detail die individuellen Anforderungen des potentiellen Mieters berücksichtigen zu können.
Bei der Ermittlung der den Mietpreis am stärksten beeinflussenden ‘Erstellungskosten’ ist es sehr vorteilhaft auf eine Basiskalkulation zurückgreifen zu können, die prognostiziert, wie hoch der prozentuale Anteil von ‘Einzelbüros’ (cellular offices) im Verhältnis zum ‘Großraumbüro’ (open office) anzusetzen ist, sowie Häufigkeit von ‘Besprechungsräumen’ (meeting rooms).
Diese Prognose orientiert sich in dieser Phase an bestehenden Mietverhältnissen im Objekt bei ähnlicher Branchenutzung (Banken, Versicherungen, Kanzleien, etc.). So bald als möglich sollte natürlich der Mietinteressent seine angedachte Nutzung präsentieren, um ‘hard facts’ schaffen zu können.
Dieses prozentualen Verhältnis zwischen Einzelbüros und Großraumbüros, sowie die Menge an Meeting rooms lässt sich, innerhalb gewisser Varianz, 1 zu 1 in Erstellungskosten je Quadratmeter umrechnen.
Der simple Grund hierfür liegt in erster Linie in den für diese Bereiche in unterschiedlicher Menge herzustellender Trennwände (insbesondere verglaste Wände) und erforderlichen Schallschutzaufwendungen und Luftwechselraten.
Shopping List
Wenn die konzeptionelle Nutzung steht, gibt es natürlich immer noch eine Vielzahl an Variablen für die zu verbauenden Bauprodukte und Materialien, was sich natürlich ebenfalls stark auf die Erstellungskosten auswirken kann.
Als sehr nützlich und ebenso beschleunigend hat sich die Bereitstellung einer sogenannten ‚Shopping List‘ erwiesen. Hierbei werden dem Mieter bereits in einem sehr frühen Stadium des Mieterausbaues diverse Upgrademöglichkeiten zur Auswahl gestellt, über den ‚Basislevel‘ hinaus, welcher Grundlage der Urkalkulation war.
Die zur Verfügung gestellten Optionen sollten sich in einem überschaubaren und vor allem ‚handlebaren‘ Rahmen bewegen. In erster Linie sollten hierbei Alternativen für Finisharbeiten angeboten werden, wie zum Beispiel Deckenausbildungen, Wandoberflächen, Glaswände, Bodenbeläge, Türoberflächen und -formate, Beschläge etc. Natürlich können auch hinsichtlich neben den ästhetischen Kriterien ebenso bauqualitative Optionen dargestellt werden, wie z.B. höherwertigerer Schallschutz für Trockenbauwände und Glaswände. Allerdings ist dabei zu beachten, daß der generelle Schallschutz zwischen zwei Räumen nicht allein von der Beschaffenheit der Raumtrennwände abhängt, sondern dass dabei die Flankenübertragung im Deckenbereich, Doppelboden oder seitlichen Wandanschlüssen ebenso zu berücksichtigen sind.
Im Prinzip kann die Bereitstellung einer Shopping List wie die vorgezogene Bepreisung von Sonderausstattungen betrachtet werden. Demzufolge müssen die entsprechenden Leistungpositionen per Angebotseinholung mittels eines Leistungverzeichnisses bepreist worden sein und im günstigsten Fall eine optionale Beauftragung an eine oder mehrere ausführende Firmen erfolgt sein (z.B. Mittels Rahmenverträgen).
Die Shopping List ist zwar in der Lage einen hohen Prozentsatz eventueller Mietersonderwünsche abzudecken, dennoch werden immer wieder Sonderausstattungen abzufragen sein, für die der Preis in herkömmlicher Manier zu ermitteln sein wird. Und dennoch trägt diese Verfahren zu einer Beschleunigung der Gesamtabwicklung bei und demonstriert dem Mieter beeindruckender Weise, dass der Vermieter Projekte dieser Art mit größtmöglicher Professionalität betreibt.